最近，上海楼市上演了一系列魔幻的故事。
新房市场上，出现了疯狂的“打新”现象。
(资料图)
其中最为知名的是豪宅云锦东方，只要买到就能赚到2000万。认购现场异常火爆，吸引了很多人，甚至引起了警方的调查。
而二手房市场的情况则有些苦涩。
一位房产经纪人告诉我，某个业主将上百位房产经纪人拉到一个群里，业主每天在群里发红包，鼓励房产经纪人推荐自己的房子。
此外，在中介公司的内部网络上，可以看到许多二手房的挂牌价一降再降。比如，某豪宅三月初的挂牌价是3200万，之后不断降价，一共降了220万。
上海楼市的现状就像一面镜子，折射出当前房地产市场的不稳定局面。
最近，我与多位上海的房产经纪人、中介人士以及房地产行业专家交流时，频频听到一句话：“房东与买房者进入博弈状态”。
买房者们现在的心态是：“再等一等，或许就能用低于预期的价格买到心仪的房子。”
链家三林店M店经理梁超告诉我，他接触的一位客户从年初开始看房，看中了一套挂牌价470万、面积70平米的房子。但是预算不够。没想到到了5月，由于各种原因，二手房价格开始下降，他最终以443万成交了这套原本挂牌价为470万的“心仪情房”。
梁超表示，最近能成交的房子基本上都是属于业主目的明确的，比如必须要买房或者是置换房，所以他们愿意降价来促成交易。而买家则表示愿意再等等，他们做决定的时间周期被拉长了。“以前成交一个客户的平均周期是半个月到一个月，现在延长到了两个月甚至三个月。”
买家们持观望态度，但与过去不同的是，现在的观望不是在等待房价的走势，而是在等待谁能降得更多。“在众多的挂牌房源中，购买者感觉就像在挑选牌一样，因为总会有一些房东等不及，总会有人愿意出比预想中更低的底价。
相比之下，卖家们的心态更加复杂，情况各不相同。
有些卖家急于出售。部分业主因为急需用钱、想去一手市场“打新”或急于换房，不得已多次降价出售房子。
上海康开房产经纪有限公司总经理秦毅告诉我，有位客户急于跨区“打新”，将手中市场价为370万的房子降价60万出售。他说：“自4月至5月，那些急于出售的业主一般会选择降价5%来卖掉手中的房子。”
另一方面，也有一些卖家决定先放一放。
一些中介人士告诉我，部分业主看到形势不妙，降价也难以卖出，所以选择先暂缓。其中一位中介人士表示：“有些房东心态很好，如果对方砍价太厉害，也不会卖，毕竟现在只是市场不好，还没到要抛售的时候。”在这个特殊的博弈阶段，卖房变得更加困难，一些人的买房计划也因此被打乱。
比如，梁超告诉我，他有位客户的母亲年纪较大，行动不便，所以他希望尽快卖掉手中没有电梯的旧房，换一处带电梯的改善房。他已经多次降价，甚至低于市场价，但至今未能售出。
秦毅还提到了另一种情况，一位客户计划卖掉手中的房子，购买一套改善型的二手房，他已经看好并支付了定金。然而，意外的行情下滑导致他的房子一直没有买家，最终导致他无法按时支付尾款购买改善房，损失了定金。他说：“我们遇到过几个类似的情况，过去很少见。”
二手房市场的成交量和价格都在下降。
根据上海网上房地产的官方数据显示，从4月开始，二手房交易量呈现下降趋势。3月的二手房成交量为23646套，环比增长24%；4月成交量为17334套，环比下降26.69%；5月成交量为15300套，环比下降11.73%。
很明显，从3月的高峰开始，交易量就出现了下降的趋势。
秦毅深有感触地说道：“自4月至5月，每个月二手房的交易量平均下降了20%。”他所在的公司是上海奉贤新城除链家之外的第二大房产经纪公司，该公司的二手房交易数据也是市场走势的一个缩影。
二手房的价格也在下跌。58安居客研究院院长张波表示，五月份上海的121个板块中，只有27个板块的二手房价格上涨，其余80%的板块房价呈下跌态势。
我还走访了上海的多个区域二手房市场，得出的结论与之相似。市区的老旧小区降价空间在10万到20万左右，而上海的豪宅区域可能降得更多，一般在5%到10%之间。根据4月至5月的成交记录显示，降价幅度在68万到400万之间。总体而言，二手房的价格和成交量呈现齐跌的趋势。
二手房市场的量价齐跌背后有着一些真实的原因。
58安居客研究院院长张波从买房者的角度分析了当前二手房需求冷淡的原因。首先，刚需购房者对市场谨慎态度增加，由于今年整体经济环境不确定性增大，许多年轻人面临就业压力，导致首次购房需求总体减少。即使年轻人的父母可以提供大力支持来支付首付款，但由于裁员等外部因素的影响，他们也担心未来偿还贷款的压力，所以购房决策更加谨慎。
其次，改善型需求的政策门槛较高。上海目前仍实行“认房又认贷”的政策，对于想要换房的改善型需求来说并不友好。卖一套房再买一套房，首付款仍然按照二套房标准来计算，同时房贷利率也较高，特别是首付款比例高，导致改善型需求很难入市。此外，经济环境的不利因素也对改善型需求造成了干扰，难以得到有效满足。
还有一些限购等限制性政策导致有实际购房需求的人群难以入市。由于上海目前仍执行着严格的五年社保要求，加之单身非沪籍（临港除外）无法购房的政策限制，这些限制对有实际购房需求的人群造成了难以入市的情况。政策上的优化将有助于这些自住需求有效入市。
此外，卢俊指出了另外几个重要原因，即挂牌量激增、购买力不足以及被一手房市场分流。
梁超告诉我，目前家内网的挂牌量已高达14.4万套，而通常情况下应为11万到12万套左右，几乎增加了25%。这是一个巨大的数据。
挂牌量的增加导致二手房的带看量减少。梁超说：“以往每个小区每周通常会有5到10组的带看量，但现在每周只有2到3组，甚至有些小区干脆没有带看量。”
一方面，挂牌量不断增加，另一方面购买力却不足。卢俊分析了购买力不足背后的原因：经济环境不佳，整体富有人群减少；过去三年的疫情导致一些外籍人士离开上海，同时涌入上海的年轻人数量并不多。
数据显示，截至2022年年底，上海市的常住人口为2475.89万人，相比2021年减少13.54万人，这是近五年来的首次下降。
与此同时，一些人正涌向一手房市场。卢俊表示，由于限价政策和品质等因素，购买一手房在上海具有很大的优势，也有许多上海购房者出售二手房购买一手房的情况。另外，土地市场非常需要且相对稳定的一手房市场，未来土地供应量也会较大。
因此，他预测上海的二手房供应量仍将保持较高水平。只要供应量保持高位，二手房市场就不会迅速回暖，未来两年上海的整体楼市也不太可能出现特别火爆的情况。
一手房市场也呈现出两极分化的趋势。
上海豪宅云锦东方的打新热潮虽然在网络上引起了轰动，给人一种上海一手房市场非常火爆的错觉，但实际情况并非如此。根据上海网上房地产的官方数据，五月份上海新房成交量为6335套，环比下降了20.95%，下降幅度甚至超过了二手房市场。当然，这也与一手房的供应量有一定关系。
而且，并不是每个新楼盘都异常火爆。张波提到，一手房市场也存在着明显的分化现象。例如，五月底开盘的四个楼盘中，有两个表现平平，另外两个位于外围区域的楼盘的市场热度明显降低。其中，位于临港的一个项目开盘了404套房源，但只卖出了50套房。"一些区域的销售情况非常糟糕。
卢俊也表示，上海新房市场受到舆论关注较多，给人一种非常火爆的感觉，但实际上只是个别案例。他指出，外环地区的刚需型产品市场表现并不好。
"一手房市场的一个特殊情况是，外地购房力量不足。最近几年，随着杭州、苏州等城市争夺人才的战斗，许多外地年轻人也离开了上海，而且上海对外地购房的门槛是全国最高的。因此，一手房市场的供应主要集中在五大新城，而这些区域的购房力量并不多。
此外，王峰也指出，那些位于偏远郊区、几乎没有套利空间的新楼盘销售较慢。他说："实际上，人们更愿意为确定性买单，他们愿意为确定的套利空间付出代价。
虽然有些案例表明买房热情依然存在，但由于整体市场降温，一些购房计划被打乱了。例如，梁超提到，他的一个客户的母亲年纪较大，行动不便，希望尽快出售手中的没有电梯的旧房，并购买一套有电梯的改善房。他已多次降价，甚至低于市场价，但至今未能售出。秦毅也提到了另一个现象，一个客户计划卖掉手中的房子，购买一套改善型的二手房，已经选择好了新房并支付了定金。然而，由于市场走势下滑，手中的房子一直没有买家，最终导致他无法按时支付购买改善房的款项，损失了定金。"我们遇到了几个类似情况，这在过去是很少见的。
上海二手房市场的量价齐跌也是一个明显的现象。
根据58安居客研究院院长张波的说法，五月份上海的121个板块中，只有27个板块的二手房价格上涨，其余80%的板块的房价都呈现下跌趋势。
在从四月份开始的这段时间里，二手房交易量也持续下降。根据上海网上房地产的官方数据，三月份的二手房成交量为23,646套，环比增长了24%；四月份的成交量为17,334套，环比下降了26.69%；五月份的成交量为15,300套，环比下降了11.73%。
可见，从数据上来看，二手房市场在经历了三月份的高峰后开始出现下滑趋势。
"从四月到五月，每个月二手房的交易量平均下降了20%左右。"秦毅深有感触地表示。他所在的公司是上海奉贤新城除链家之外的第二大房产经纪公司，该公司的二手房交易数据也可以反映市场走势。
二手房价格的下跌也是不可忽视的。根据58安居客研究院院长张波的数据，五月份上海的121个板块中，只有27个板块的二手房价格上涨，剩下的80%板块的房价都呈现下跌态势。
根据“真叫卢俊”对上海多个区域二手房市场的调研，得出的结论也与之接近。在市区老旧小区，降价空间大约在10万到20万左右；而上海的高端豪宅可能会降价更多，一般在5%到10%之间。根据四五月份的成交记录，降价幅度在68万到400万之间。此外，五大新城的降价幅度普遍集中在5%，最高可达到10%。
二手房市场量价齐跌背后的原因是什么呢？
从买房者的角度来看，二手房市场需求疲软的原因有几个方面。首先是首套刚需入市的谨慎态度增加。由于当前整体经济环境不确定性增加，加之许多年轻人面临就业压力，导致首次购房需求总体减少。即使父母或长辈可以在首付款上提供大力支持，但由于裁员等外部因素的影响，购房者也担心未来还贷压力，因此表现谨慎。
其次是改善性需求的政策门槛较高。上海目前仍然执行着"认房又认贷"的政策，对于换房的改善需求不太友好。卖掉一套房购买另一套房仍需按照二套房的标准缴纳首付款，同时房贷利率也较高，特别是首付比例较高，导致改善需求入市的难度依然较大。再加上经济环境的不确定性，改善需求难以得到有效满足。
此外，限购等限制性政策也导致有实际购房需求的人群难以入市。由于上海目前仍然实施严格的五年社保要求，再加上单身非沪籍人士无法购买房产（临港地区除外），这些政策对于有购房需求的人群来说是一种限制。对于这类政策，进一步优化将有助于有效促进自住需求入市。
另外，卢俊还指出了其他几个重要原因，如挂牌量的激增、购买力不足以及一手房市场的竞争。他表示，当前家庭内部网上的二手房挂牌量已经高达14.4万套，而通常情况下为11万到12万套左右，多出了约25%。挂牌量的增加导致二手房带看量减少。梁超表示，以往每个小区每周会有5到10组的带看量，而现在每周只有2到3组，甚至有些小区干脆没有带看。
一方面，挂牌量增加，另一方面购买力不足。卢俊分析了购买力不足的原因：整体经济环境不好，富裕阶层减少；过去三年来，由于疫情的原因，部分外籍人士离开上海，同时年轻人流入上海的数量也不多。根据数据显示，截至2022年年末，上海市常住人口为2475.89万人，较2021年减少了13.54万人，这是近五年来首次出现下降。
这种情况下，一些购买力较强的人群转向了一手房市场。卢俊表示，由于限价政策和品质等因素，现在购买一手房具有很大的优势，许多上海的购房力量选择卖掉二手房去购买一手房。另一方面，土地市场也非常需要并且保持着良好的一手房市场，未来土地供应量也将增加。
因此，他预测未来上海的二手房供应量将保持较高水平。只要供应量一直保持不下降，二手房市场就不会迅速复苏，未来两年上海的整体楼市也不太可能出现特别火爆的情况。
除了上海，其他一线城市也面临类似的限购政策。关于是否有必要放开限购政策，目前的观点仍存在分歧。卢俊表示支持适度放松限购政策，因为一线城市的限购政策相对严格，尤其是对于外地购房者的限制较高，需要五年社保和已婚等条件。他认为，适度放松限购政策有助于提升城市的信心，楼市目前非常需要信心，尤其是一线城市的信心对于整个市场至关重要。
对于具体的放松方向，卢俊建议对于改善性需求可以放松限购政策，比如允许唯一住房置换认房不认贷，对于特定区域的放松，如上海的五大新城，以及减免二手房税费等。他认为，适度放松限购政策有助于提升市场信心，但不会导致市场迅速反弹。同时，张波也表示，一线城市目前市场降温，需要提前关注一线城市的市场动向，一旦出现大面积降温，可能会对全国楼市产生信号性影响。
综上所述，上海的二手房市场面临着购买力下降、限购政策、挂牌量增加等因素的影响，导致量价齐跌的现象。在当前的市场形势下，买卖双方陷入了一种博弈状态。买房者采取观望态度，希望能以低于预期的价格购得心仪的房子。链家三林店的经理梁超告诉我，他接触过的一个客户从年初开始看房，最初看中了一套挂牌价为470万的70平方米房子，但由于预算不足无法成交。然而在5月份，由于各种原因导致二手房价格下降，最终他以443万的价格购得了之前挂牌价为470万的“梦想之家”。
梁超表示，最近成交的房子基本上都是那些目标明确的业主，他们必须购房或置换房产，所以愿意降低价格来达成交易。而买房者则表示愿意再等等，他们的决策周期变得更长。过去，成交一个客户的平均周期为半个月到一个月，而现在已经延长至两个月甚至三个月。
买房者的观望情绪与以往不同。卢俊创始人卢俊表示，过去的观望是针对市场的观望，即关注未来楼市的预期走势和房价的变化，而现在的观望是看看谁能够降价得更狠。面对众多的挂牌房源，购买者有一种挑选的感觉，因为总有些房东等不及，总会有人愿意出比想象中更低的价格。
相比之下，卖家的心态更加复杂，情况也各不相同。一些急于出售的卖家多次降价，原因包括急需资金、想要参与一手房市场的购买以及急于换取改善的住房条件。上海康开房产经纪公司的总经理秦毅告诉我，一位客户急于跨区购买新房，将手中市场价为370万的房子降价60万卖出。自4月至5月以来，那些急于出手的业主通常会选择降价5%来出售房产。
然而，也有一些卖家决定先观望一段时间。一些中介人士告诉我，一些业主意识到市场形势不佳，降价也很难卖出房子，因此决定先暂缓出售。其中一位中介人士表示，有些房东的心态非常好，如果对方砍价太狠，他们也不会着急出售，毕竟现在只是市场不好，并没有到必须抛售的程度。
然而，在这种特殊的博弈阶段，卖房的难度增加，一些人的购房计划也因此被打乱。例如，我曾经遇到过一位客户，他的母亲年纪大了，行动不便，希望尽快卖掉手中的无电梯旧房，并换购一处带电梯的改善房。他已经多次降价，甚至低于市场价，但至今仍未能成功出售。
另外还有一个现象是，一位客户计划出售手中的房子，并购买一套改善型的二手房，他已经选好了新房并支付了定金。然而，由于市场行情的下滑，他的房子一直没有买家，最终导致他无法按时支付剩余款项，损失了定金。我碰到了几个类似的情况，过去很少出现这种情况。
除了上述原因，二手房市场量价齐跌的背后还有其他真实原因。58安居客研究院院长张波指出，目前二手房市场需求较冷的原因是刚需购房者谨慎入市和改善需求的高门槛，再加上有实际购房需求的人群难以入市。首先，由于今年经济环境不确定性增加，许多年轻人面临就业压力，首次购房需求总体上有所减少。即使父母可以在首付款上给年轻人提供大力支持，但受到裁员等外部事件的影响，年轻人自身也担心未来的还款压力，因此在购房决策上更加谨慎。
其次，改善性需求的政策门槛较高。上海目前仍然执行着"认房又认贷"的政策，对于想要换房改善的需求并不友好。卖出一套房再买一套房，首付款仍然需要按照二套房的标准，同时房贷利率较高，特别是首付款比例较高，导致改善性需求的入市难度依然很大。此外，限购等限制性政策也导致有实实际购房需求的人群难以入市。上海目前仍然执行严格的5年社保要求，而且非沪籍单身人士（临港地区除外）无法购买房产。这样的政策限制使得有实际购房需求的人们难以进入市场，进一步影响了二手房市场的活跃度。
同时，卢俊还指出了另外几个重要原因，包括挂牌量的激增、购买力不足以及一手房市场的竞争。梁超告诉我，当前家内网上的挂牌房源数量高达14.4万套，远超过正常水平的11万到12万套，增加了巨大的供应量。
挂牌量的激增导致二手房的带看量大幅减少。梁超说，以往每个小区每周会有5到10组的带看量，但现在每周仅有2到3组，有些小区甚至没有带看量。挂牌量增加的同时，购买力却不足。卢俊分析了购买力不足的原因，包括整体经济环境不佳，富裕人口数量减少，过去三年疫情期间一些外籍人士离开上海，以及年轻人涌入上海的数量有限。
数据显示，截至2022年年底，上海市常住人口为2475.89万人，相比2021年减少了13.54万人，这是近五年来的首次下降。这也导致了购房需求的减少。
在当前的市场情况下，一手房市场也呈现出两极分化的现象。上海豪宅云锦东方的热销使人们误以为一手房市场非常火爆。然而，根据上海网上房地产的官方数据显示，5月份上海新房成交量为6335套，环比下降了20.95%，下降幅度甚至大于二手房市场。当然，这与一手房的供应量有一定关系。
此外，并不是每个新楼盘都非常热销。张波指出，一手房市场也存在明显的分化现象。例如，在5月底开盘的四个楼盘中，有两个热销迅速，而另外两个位于外围地区的楼盘热度明显下降。其中一个位于临港的项目开盘了404套房源，但只售出了50套。可见，在某些区域，销售情况非常不理想。
卢俊也表示，尽管一手房市场似乎很热门，但实际上只是个别案例。一线城市的外环区域和刚性需求类产品的市场表现并不好。
"一手房市场的一个特殊情况是外地购买力匮乏。近年来，随着杭州、苏州等城市的人才争夺战，很多外地年轻人流失了上海。此外，上海对外地购房者设置的门槛也是全国最高的，例如需要五年社保和已婚身份。因此，一手房市场的供应主要集中在五大新城，而购买力有限。" 卢俊解释道。
此外，上海派房咨询创始人王峰也指出，那些位于偏远地区、没有套利空间的新房销售速度较慢。他说："实际上，人们主要购买确定性的东西，他们为确定的套利空间支付费用。"
尽管成功打新豪宅云锦东方可能赚取2000万的故事给人以楼市火爆的错觉，但随着土地拍卖价格上升和二手房价格下跌，两者之间的差距正在逐渐缩小。
王峰表示："即使当前二手房市场的行情不好，但对新房的投资需求依然存在。如果政策放宽，购房力量甚至可能会不断增加，最关键的是信心问题。"
总的来说，一线城市的限购政策是否会放开仍然具有一定的不确定性。一些房地产专家认为适度放松是有必要的，因为一线城市的限购政策非常严格，放松限购政策有助于提升市场信心。然而，放松的方式需要经过精确的调控，例如放宽对改善需求的限制，降低社保要求等。对于中心城区的限购政策可能维持不变，以确保市场的稳定。
限购政策的松紧与市场的冷热直接相关。张波认为，一线城市的房市自二季度以来出现降温趋势，还需要在6月份持续观察。一线城市市场的降温现象反映了购房者心态的变化，值得提前关注。
他补充说，一旦一线城市市场大规模降温，可能会对全国楼市产生信号性影响。因此，政策制定者需要密切关注市场变化，并根据情况适时调整政策。
尽管百余个城市已经推出超过250次的房地产调控政策，但放开一线城市的限购政策仍然是一个备受关注的问题。一些专家支持适度放松，认为限购政策过于严格，需要提高市场活跃度和增加购买力。然而，放松政策需要谨慎进行，避免引发市场的过热和投资的风险。
总的来说，上海楼市目前面临着二手房市场冷热不均、购买力不足和挂牌量激增等问题。限购政策的放松可能有助于改善市场信心和促进市场活跃度，但需要在维持市场稳定的前提下精确调控。政策制定者需要密切关注市场变化，灵活应对，并采取适当的政策措施来引导楼市的健康发展。
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